下一个爆雷的，听说是……

周五晚上，万科发了个公告：拟分拆所属子公司万物云到香港联交所上市。

在物管行业规模前十的龙头企业当中，万物云是唯一一个没有上市的公司，虽然多次被传计划上市，但万科始终否认——

直到今年6月，郁亮还在股东大会上公开表示这事儿“目前无明确时间计划”。

这世界变化太快。

五个月不到，万科就翻出压箱底的优质资产来吸金了。

它有了钱之后，会做什么呢？

当然是趁低吸纳，并购同行啊！

说到这里，我们最近发现了一个很有意思的现象——

在全行业大爆雷的时代，不少房企“躺平”前后做的最大努力，就是卖自家的物业公司。

从年初的蓝光发展，到年中的恒大集团，再到花样年、佳兆业和当代置业……

当物业这只“现金牛”被摆上货架，伴随着的要不就是母公司已经爆雷，急需资金拯救；要不就是危在旦夕，不得不卖子输血。

这不，这两天，又有一家开发商开始叫卖自家的物业股权了。

这次的主角，是中国奥园。

讲真，远在绿档房企佳兆业毫无征兆地爆雷之前，“奥园很危险”的传言就已经在行内不胫而走了。

甚至，有公众号的底部留言，非常直接，就是这个样子的——

为了弄清楚奥园到底有多危险，我们先翻阅了奥园的报表：

看上去还挺漂亮的，根本看不出来缺钱的痕迹。

截至2021年上半年，一年内需要偿还的债务有517亿元，但在手现金高达606亿元，覆盖起来，绰绰有余啊。

三道红线中，也仅是剔除预收账款后资产负债率这一道没有达标而已。

对比踩两道，甚至三道红线的房企，那可安全稳健多了吧？

而且更财大气粗的是，奥园早在上个月，就提前把今年到期的公募美元债、乃至明年到期的境内公司债，一口气全部还完了。

这，横看竖看，都是一家很有主体责任意识的好房企嘛，哪里有问题了？

但深挖之下，奥园背后隐藏的信息，实在是太多了。

比如，奥园有一个颇为棘手的财务问题——短期债务压力山大。

其短债占现金流占比就超过85%，在行业中，就连对高杠杆长袖善舞的融创、碧桂园都把这一比例控制在30%之内。

奥园高层曾在8月透露，今年下半年到期的债务约为200亿元出头，目前只偿还了50亿元。根据这个说法，下半年还有150亿的坑要填。

这还只是经过粉饰的表内的财务数据。

让投资者和评级机构更加担忧的，是奥园那些体量庞大的、无法监管的表外项目。

前不久，国际信用评级机构惠誉指出，2020年奥园的合同权益销售额有980亿元，但隐含的现金收款比上一年骤减，只占年内权益销售额不到一半——

意味着奥园极大部分项目的财务状况，完全没有在报表中反映出来。

这，还只是冰山一角而已。

近几年，奥园的非控股股东权益占比激增，但与之对应的利润占比却持续下滑。

“明股实债”对藏匿债务有多好用，之前我们说过很多次了。

正是因为奥园身上的各种疑点，敏锐的境外金融机构嗅到了机会，趁势狙击做空。

虽然事后管理层紧急辟谣“我没有！我不是”，但奈何股价一路狂跌，重挫了投资者的信心。

奥园不是最早爆雷的房企，但“最危险”的帽子，已经戴了很久了。

表外项目的压力，我们只能靠猜想去推测。

但奥园最近的一系列动作，还是可以看出身体有多诚实，他有多缺钱的。

有媒体报道，这次出售物业股权的缘由，是因为年底有一笔超过5亿美元的私募债到期。

此外，10月下旬，奥园旗下的文旅板块，极为罕见地第四次向港股IPO发起了冲击。

这种不屈不挠、越挫越勇的韧性，也好理解了，穷都不怕了，还怕失败？

万一成了，上市圈钱走一波嘛，多好。

而且，就算股价已经跌到地板上，奥园竟然还坚持稀释股份去融资——

前不久，奥园官宣完成了新一轮的配发股份，这次终于艰难地融到了不到4亿港元。

不过，据公司公告显示，在今年年底前会有更进一步的配发动作：

嗯……中国奥园这是有多缺钱啊？

当然，除了金融市场，在销售市场促回款方面，奥园也是很努力了。

今年以来的销售数据，讲真，还蛮好的。

就算是房企陷入流动性危机、全房地产行业风声鹤唳的三季度，奥园的平均月销售额还一直维持在百亿元的水平——

看上去，丝毫没有受到同行的影响。

为什么呢？

我们发现，奥园每个月公布的销售数据和其他家不太一样——

只有销售额，没有销售面积。

也就是说，销售的均价走势，我们是看不到的。

当我们把视线从冰冷的数据上拉回到楼市本身，发现，奥园的绝活之一，似乎是以价换量——

近几个月，即使是在广州这种一线城市的中心区域，奥园楼盘的销售价格都开启了大跳水。

番禺的奥园恒基一号，因为有着一线江景，之前的吹风价摸高到了五万，但最后的开盘价，是一个低到令人咋舌的数字——

当然，这个项目还是能赚钱的，只是赚多赚少罢了，但有些楼盘，奥园不惜割肉也要把房子卖出去。

比如，位于白云新城的奥园云和公馆，2020年底拿地的楼面均价高达1.9万，但如今从上半年接近3万的开盘价，已经降到2.1万……

再加上联动的中介费用，这是血亏也要回款的节奏啊！

所以，虽然有着漂亮的数据，我们能看到的是，国外的评级机构依然接二连三地，下调了对中国奥园的信用评级和展望。

穆迪、标普、惠誉……嗯，世界三大信用评级机构，奥园以一己之力，全都集齐了。

调低的理由，都是不看好这次奥园解决流动性危机的能力。

作为购房者，我就想问一句——

趁这波低价抄底奥园房子，两三年后，能顺利交楼吗？

以上为正文，来自熊先生

更多楼市原生内容，欢迎关注局姐的「地产知识橘」↓